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深圳市场调查:房地产市场调查有哪些内容?
房地产市场调查是开发项目运作的关键环节,基于对房地产市场调查的全面理解,从调查 的原则、程序和方法等方面,提出了提高调查效率的思路和有效方法,并对房地产市场调查的 有关问题进行了探讨。那么房地产市场调查有哪些内容? 一、房地产市场环境调查 房地产市场环境调查主要包括政治法律环境调查、 经济环境调查和社区环境调查。 政治 法律环境调查的主要内容包括:国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策,如房改政 策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政 策、人口政策和产业发展政策、税收政策等;有关房地产开发经营的法律规定,如《房地产 开发经营管理条例》 、 《中华人民共和国房地产管理法》 、 《中华人民共和国土地管理法》;有 关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市 发展战略等。 经济环境调查的主要内容包括:国家、地区或城市的经济特性,包括经济发展规模、趋 势、速度和效益;项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、 地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况;一般利率水平,获取贷款的可能性以及 预期的通货膨胀率;居民收入水平、消费结构和消费水平;项目所在地区的对外开放程度和国 际经济合作的情况,对外贸易和外商投资的发展情况;与特定房地产开发类型和开发地点相 关因素的调查。 社区环境调查的主要内容包括:社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通 和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 二、房地产市场需求和消费行为调查 房地产市场需求和消费行为调查的主要内容包括: 消费者对某类房地产的总需求量及其 饱和点的调查、房地产市场需求发展趋势的调查及房地产市场需求影响因素调查等。如:国 家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层 次状况;消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向等。 ①需求动机调查如消费者的购买意向、 影响消费者购买动机的因素、 消费者购买动机的 类型等。 ②购买行为调查如不同消费者的不同购买行为、 消费者的购买模式、 影响消费者购买行 为的社会因素及心理因素等。
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三、房地产产品调查 房地产产品调查的主要内容包括:房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市 场生命周期;现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及 对某种房地产产品的接受程度;新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品 上的应用情况;本企业产品的销售潜力及市场占有率;建筑设计及施工企业的有关情况等。 四、房地产价格调查 房地产价格调查的主要内容包括: 影响房地产价格变化的因素, 特别是政府价格政策对 房地产企业定价的影响;房地产市场供求情况的变化趋势;房地产商品价格需求弹性和供给弹 性的大小;开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响;国际、国内相关房 地产市场的价格;开发个案所在城市及街区房地产市场价格;价格变动后消费者和开发商的反 应等。 五、房地产促销调查 房地产促销调查的主要内容包括:房地产广告的时空分布及广告效果测定;房地产广告 媒体使用情况的调查; 房地产广告预算与代理公司调查;人员促销的配备状况;各种公关活动 对租售绩效的影响;各种营业推广活动的租售绩效。 六、房地产营销渠道调查 房地产营销渠道调查主要内容包括:房地产营销渠道的选择、控制与调整情况;房地产 市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因;租售代理商的数量、素质及其租售代理的情 况;房地产租售客户对租售代理商的评价等。 七、房地产市场竞争对手情况调查 房地产市场竞争对手情况调查对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。 因此, 企业在制定各种重要的市场营销决策之前, 必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反 应,并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括:竞争者及潜 在竞争者的实力和经营管理优劣势调查;对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设 备选择、服务优缺点的调查与分析;对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究;对竞争者 广告的监视和广告费用、广告策略的研究;对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析;对未来 竞争情况的分析与估计等;整个城市尤其是同街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量, 本企业和竞争者的市场占有率;竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向等。

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